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不动产统一登记即将推行市场或现抛房潮
 http://www.am1116.com    2014-1-13 15:15:00    财经新闻    @常熟广播
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      不动产统一登记即将推行市场或现抛房潮,但对楼市总体影响不大有助于房地产税开征和住房信息联网。

      国土资源部副部长徐德明近日在2014年全国国土资源工作会上透露,今年我国将出台《不动产统一登记条例》,建立不动产统一登记信息平台,加快组建不动产登记局开展不动产统一登记。
      业内人士分析,不动产登记条例的出台,能逼出部分存量二手房,一些政府官员名下来历不明的商品房在不动产登记的压力下或被挤出。 也有受访专家认为,开征房地产税是不动产登记制度加速推进的另一个重要原因。
      不过,中国社科院法学研究所孙宪忠教授在接受采访时表示,对于不动产统一登记的推行,最重要的是制度制定后,尽快在各地加以落实,并确保政策执行到位。
      不动产登记后受物权法保护
      过程类似于领取房产证
      孙宪忠介绍,我国《物权法》明确提出,不动产要实行统一登记这一重要制度,国家对不动产实行统一登记制度,但《物权法》只确定了原则,并没有具体的操作性方案。今后我国进一步推行不动产统一登记,主要是为不动产交易提供法律依据,这也是基于市场经济的需求,防范交易风险,保证交易的安全。
      孙宪忠解释,比如对普通百姓来说,不动产登记有些类似于购买二手房后去住建部门过户并领取房产证的环节。
      而所购房屋的所有权在某个层面来说是个抽象的概念,只有通过不动产登记环节,才能更彻底地受《物权法》等法律的保护,彻底实现物权的转移。这对于不动产所有人来说,是非常关键的环节。
      整合办证机构后
      有助于保证不动产交易安全
      孙宪忠介绍,其实不动产登记涉及范围远不止房屋这么单一。目前,我国统一进行的不动产登记包括国有建设用地使用权在土地管理部门的登记,房屋在房产管理部门的登记;草原、滩涂在农业部的登记;林业资源在林业局的登记。没有对所有不动产进行统一登记,最大的问题就是存在交易风险。
      去年11月20日,李克强总理主持召开的国务院常务会议决定,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,理顺部门职责关系,减少办证环节。建立不动产登记信息管理基础平台。推动建立不动产登记信息依法公开查询系统,保证不动产交易安全,保护群众合法权益。
      确保登记与法律权利统一
      房产证今后可能叫不动产登记证
      对于《不动产统一登记条例》的主要内容,孙宪忠认为,条例应首先明确不动产统一登记的基本制度,厘清制度的一般程序和一般管辖权。具体来说,包括哪个部门登记、不动产所有者有哪几类、去哪儿登记、工作流程是什么,都要加以明确。
      除了国土部明确的“四统一”外,还应统一登记的法律效果,确保不动产登记后的法律权利是统一的。以房屋为例,有的地区其所有权证叫“房产证”,有的地方就叫“房地产证”,这种不统一就亟须通过不动产统一登记来加以规范。不排除以后居民的“房产证”可能改叫“不动产登记簿”或“不动产登记证”。
      政策出台之前先堵制度漏洞
      最大阻力来自部门利益纠葛
      孙宪忠建议,如果通过人大立法的方式出台《不动产统一登记法》,权限最高,覆盖范围将最广,但这一过程相对较长。目前来看,我国很可能先由国务院出台《不动产统一登记条例》。
      此外孙宪忠透露,目前他了解到国务院确实可能在年内出台《不动产统一登记条例》。不过他认为,其实《不动产统一登记条例》不用过于急着出台,应先充分研究,细化规定,尽量在出台前堵住可能存在的制度性漏洞。
      对于推行不动产统一登记,孙宪忠认为,最大的阻力将来自于利益纠葛。一方面不动产价值极高,又直接牵涉个人经济利益,不排除有人对此登记采取抵触态度。同时,目前不动产登记又牵涉不同的执法部门,这些部门的相关队伍是否合并、精简,都需先通过顶层设计定调。
      基于不动产价值高昂的特性,孙宪忠提出在制度推行中还要明确有关罚则,例如登记机关工作失误导致对所有者权益造成损害,以及登记人员串通他人规避法律以权谋私,都应该对如何处理、处罚加以限定。
      影响
      遏制腐败仍需后续制度支持
      个人信息不会被泄露
      此前有观点认为,不动产登记制度具有“反腐”功能,将使一些官员不敢违规持有房产。
      孙宪忠则认为,不动产登记并不具有直接“反腐”功能,因为不动产登记虽然将是面向全民的,但其信息只能向特定的利益关系人公开。而反腐只涉及官员群体,明显属于一个制度次生问题,需要后续推出相关的官员财产公示制度。但有专家表示,这对违规持有房产的公务员来说仍有震慑作用。
      不动产登记信息公开,会否造成个人信息泄露,也成为推进工作的障碍。中投顾问房地产行业研究员韩长吉此前接受采访时表示,建立统一登记的难点在于涉及个人私有财产或者隐私,人们存在理解上的误差。据多方报道显示,即将出台的不动产登记条例,以人查房或仍被严禁。
      或迎来抛房潮
      但不会产生巨大“倾向力”
      不动产统一登记制度执行的前夕,市场上是否会出现一波房产抛售的狂潮,继而影响到房价,成为众人关注的焦点。
      上海某房地产研究院提供的数据显示,早在2013年4月,国务院办公厅发文首次明确2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》时,上海3月份二手房库存为131869套,但4月份国务院明确将出台不动产登记条例时,当月上海二手房库存跃升至133073套。
      江西财经大学财税与公共管理学院副院长肖建华称,不动产登记条例出台后,手握多套房的业主一般会在政策范围内做出选择,如果持有成本增加,从性价比来说很不划算,业主将抛出多余的房子,因此二手房供给量会相应增加,但这种供应量增加是否会对楼市供应产生显著影响则需要考虑其他因素。他认为,房价是供给者与需求者间讨价还价的过程,房价既要考虑国家宏观经济形势、地方政府行为,又要考虑房产需求结构,更要考虑房地产市场结构,可以预见的是在未来中国经济的增长过程中刚需是主体,保值投资需求、投机需求将会大幅压缩,未来房价是否增长主要取决于供给。
      亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者,不动产登记条例出台,能逼出部分存量二手房,但不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”,“一方面市场供应总量主要是以商品房为主,二手房只是补充;另一方面二手房的供应不会对商品房的供应产生直接影响。因此,不动产登记条例出台,二手房供应虽有增加,却不会实质性影响到楼市供应。”
      为开征房地产税做准备?
      某种程度上说得没错
      事实上,除了国务院机构改革的需要,开征房地产税是不动产登记制度加速推进的另一个重要原因。
      肖建华说,如果要征房地产税,应对其征税对象有个全面的调查与评估,不动产登记条例出台是为开征房地产税做准备的。房地产税是否全面开征需具备多个条件,如立法准备、财税体制改革、大众心理成熟程度、信息条件等。十八大《报告》已明确,在全国普遍开征房地产税是大势所趋,不动产统一登记是整个准备工作中的一个重要环节,只要条件具备,时机成熟的情况下,全面推出房地产税是完全可能的。不动产登记是否顺利、数据是否真实可靠则在某种程度上决定着房地产税的开征。
      不仅如此,不动产统一登记制度的出台也为推进屡屡受阻的全国住房信息联网项目作前期铺垫。
      其实,早在4年前,住建部已启动全国个人住房信息系统联网的工作,但进展相当缓慢,受到多方面的阻力。2011年,住建部要求次年6月底完成60个城市的联网工作;2012年,住建部再次要求在2013年6月底前完成500个城市的住房信息联网。但是,如今联网期限早已过去,500个城市的住房信息联网仍未完成。
      北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,不动产统一登记制度的推行,有利于合理开征房地产税,建立不动产统一登记制度有助于推动全国房产的住房信息联网,能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况,为房地产税的全面征收提供了条件。
      此前有专家认为,不动产登记系统及房屋价值动态评估系统是房产税全面开征的两大必要技术前提。目前一二线城市的房屋价值动态评估系统在逐渐完善。如果不动产登记系统能够建立,房产税的推进将会明显加速,也会促进住房信息全国联网这两件业内大事的推行。

来源:每日商报
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